Box 3 en een verhuurde woning: wat het doet met je rendement

Een verhuurd huis dat je privé bezit, valt niet in box 1 zoals je loon, en ook niet in box 2 zoals aandelen in een eigen bv. Het valt in box 3, samen met je spaargeld en beleggingen. Dat is fiscaal een heel andere wereld dan de hypotheekrenteaftrek die je misschien kent van je eigen woning — en het raakt precies het rendement dat je met een rendementsberekening voor een verhuurpand probeert te voorspellen. Deze gids legt uit hoe box 3 werkt voor verhuurd vastgoed, met de tarieven en drempels van 2026.

Wat is box 3, in het kort?

Box 3 belast niet je werkelijke inkomen uit vermogen, maar een forfaitair (verondersteld) rendement over de waarde van dat vermogen op 1 januari van het belastingjaar. De Belastingdienst deelt je bezittingen in drie categorieën in, elk met een eigen forfaitair rendementspercentage:

• Banktegoeden en contant geld — een laag forfait, dicht bij de spaarrente.
• Overige bezittingen — waaronder beleggingen én onroerend goed, met een fors hoger forfait dan spaargeld.
• Schulden — die verlagen de grondslag met een eigen (lager) forfaitair percentage.

Over de som van deze drie categorieën, verminderd met een heffingsvrij vermogen per persoon, betaal je een vast belastingtarief. Een verhuurde woning valt in de categorie "overige bezittingen" — dezelfde categorie als aandelen en beleggingsfondsen, niet dezelfde als je spaarrekening.

De cijfers van 2026

Voor het belastingjaar 2026 gelden de volgende forfaitaire rendementen: circa 1,28% op banktegoeden, 6% op overige bezittingen (waaronder je verhuurde woning) en 2,7% op schulden — schulden tellen alleen mee voor zover ze boven een drempel van € 3.800 per persoon uitkomen (het dubbele met een fiscaal partner). Over de grondslag na aftrek van het heffingsvrij vermogen — € 59.357 per persoon in 2026, dus € 118.714 voor fiscale partners samen — betaal je 36% belasting.

Belangrijk om te beseffen: dit forfait van 6% wordt geheven over de WOZ-waarde van de woning, niet over wat je er werkelijk mee verdient. Of je huurder nu keurig op tijd betaalt of drie maanden leegstand veroorzaakt, de fiscus rekent met hetzelfde verondersteld rendement — tenzij je gebruikmaakt van de tegenbewijsregeling hieronder.

Geen renteaftrek, geen aftrekbare kosten

Dit is het punt waarop verhuurd vastgoed in box 3 fundamenteel anders werkt dan je eigen woning in box 1. Bij je eigen woning is hypotheekrente aftrekbaar van je inkomen. Bij een verhuurd pand in box 3 is dat niet het geval: de hypotheekschuld op het pand telt weliswaar mee als schuld in de grondslag (tegen het lage schuldenforfait van 2,7%), maar de rente die je daadwerkelijk betaalt is nergens aftrekbaar. Onderhoud, VvE-bijdrage, verzekering en beheerkosten zijn dat evenmin — die drukken wél je werkelijke cashflow, maar niet je belastbare grondslag.

Dat betekent dat de brutokasstroom die je in een rendementsberekening ziet — huurinkomsten minus exploitatiekosten en hypotheeklasten — losstaat van wat de fiscus belast. Reken die twee dus niet door elkaar: de tool toont je operationele cashflow, box 3 is een aparte heffing over je vermogenspositie die je er los bovenop (of onderaf) moet optellen voor een volledig nettobeeld.

De tegenbewijsregeling: rekenen met werkelijk rendement

Na jarenlange discussie over de forfaitaire heffing bestaat er een tegenbewijsregeling: als je werkelijke rendement over je box 3-vermogen lager is dan wat het forfait aangeeft, kun je in aanmerking komen voor een heffing op basis van dat werkelijke rendement in plaats van het forfait. Voor vastgoed is "werkelijk rendement" niet hetzelfde als je kale huurcashflow — het gaat om huurinkomsten mét waardeontwikkeling van het pand, minus kosten, volgens de regels die de Belastingdienst daarvoor hanteert. Of deze regeling in jouw situatie voordeliger uitpakt dan het forfait hangt sterk af van de waardestijging van je pand in het betreffende jaar — bij een pand dat flink in waarde is gestegen, kan het forfait juist gunstiger zijn dan de werkelijkheid. Laat dit bij twijfel door een belastingadviseur doorrekenen; deze gids en de rekentools op deze site gaan uit van het forfaitaire stelsel als uitgangspunt.

Wat dit betekent voor je rendementsberekening

Bij het beoordelen van een verhuurpand is het verleidelijk om alleen naar bruto aanvangsrendement (BAR) of cashflow te kijken en box 3 helemaal te negeren. Dat geeft een te rooskleurig beeld van je werkelijke nettorendement, zeker bij een pand met weinig hypotheek (waar de schuldaftrek in box 3 klein is) of een hoge WOZ-waarde ten opzichte van de huur. Twee vuistregels:

• Hoe groter het verschil tussen je eigen vermogen in het pand en je totale box 3-vermogen, hoe zwaarder de 6%-heffing over de WOZ-waarde meetelt ten opzichte van je werkelijke cashflow.
• Een pand met veel vreemd vermogen (hoge hypotheek) profiteert relatief het meest van het lage schuldenforfait van 2,7% — de heffing over het "overige bezittingen"-deel (6% van de WOZ-waarde) blijft echter ongewijzigd, ongeacht hoe je het financiert.

Voor een compleet beeld van hoe box 3 samen met je andere bezittingen, schulden en pensioenopbouw uitpakt over een langere horizon, gebruik je het financieel plan: die tool rekent de box 3-heffing over je hele vermogen door, jaar na jaar, in plaats van als losse momentopname.

Veelgemaakte denkfouten

• "Ik betaal toch al inkomstenbelasting over de huur." Nee — huur die je in privé ontvangt op een box 3-pand is zelf niet belast als inkomen; je betaalt in plaats daarvan het forfaitaire rendement over de waarde van het pand, ongeacht de daadwerkelijke huurhoogte.
• "De hypotheekrente trek ik toch af, net als bij mijn eigen huis." Niet in box 3. Renteaftrek geldt alleen voor de eigenwoningschuld in box 1.
• "Bij een lage huuropbrengst betaal ik automatisch minder belasting." Niet zonder de tegenbewijsregeling: het forfait kijkt naar de waarde van het pand, niet naar de huur die je er daadwerkelijk voor vraagt.
• "Box 3 raakt alleen grote vermogens." Het heffingsvrij vermogen (€ 59.357 per persoon in 2026) is al snel overschreden zodra de WOZ-waarde van een verhuurpand meetelt — ook zonder ander vermogen.

Deze gids beschrijft het forfaitaire box 3-stelsel van 2026 op hoofdlijnen ter oriëntatie. Het is geen fiscaal advies — zie ook de disclaimer. Twijfel je over je eigen situatie, met name rond de tegenbewijsregeling of fiscaal partnerschap? Raadpleeg een belastingadviseur.

Wil je weten hoe overdrachtsbelasting bij aankoop van een verhuurpand samenhangt met box 3? Lees verder in overdrachtsbelasting vastgoed: 2%, 8% of 10,4%?