Rendement verhuurpand berekenen

Wat een verhuurpand per maand oplevert na alle lasten, en wat je er over de hele horizon aan overhoudt inclusief aflossing en waardegroei.

1. 1

   Totale investeringkoopsom + kosten koper + verbouwing

   Kosten koper is de overdrachtsbelasting (8% van de koopsom bij een beleggingswoning) plus notaris, aankoopmakelaar en taxatie & advies. De verbouwing telt mee als investering, niet als jaarlijkse last.

2. 2

   Startwaarde van het pandtaxatiewaarde > 0 ? taxatiewaarde : koopsom

   Vul je een taxatiewaarde in, dan is dát de marktwaarde waarop alles verder rekent — in beide richtingen. Onder de taxatie gekocht geeft directe overwaarde, erboven betaald is meteen weg uit je vermogen. Zonder taxatie is de koopsom de startwaarde.

3. 3

   Huurinkomsten per jaarkale huur × 12 × (1 + huurstijging)^(jaar−1) × (1 − leegstand)

   De huur groeit vanaf jaar 1 met een vast percentage. Leegstand is een korting op de bruto huur, geen los aantal maanden. Bij een gesplitst pand rekent elk deel met eigen huur, leegstand en waardestijging, en wordt de startwaarde over de delen verdeeld naar hun waarde-aandeel.

4. 4

   Exploitatielasten per jaar(vve × 12 + onderhoud% × koopsom + verzekering + ozb + parkkosten) × (1 + lastenstijging)^(jaar−1)

   Alle vaste lasten groeien met dezelfde lastenstijging. Onderhoud rekent als percentage van de koopsom, niet van de actuele waarde — dat houdt de reeks conservatief.

5. 5

   Financiering per deel, maand voor maandrente = restschuld × (rente% / 12)

   Elk financieringsdeel krijgt een eigen maandschema. Annuïtair houdt de maandtermijn gelijk (rente daalt, aflossing stijgt), lineair lost elke maand hetzelfde bedrag af, aflossingsvrij lost niets af. De jaarcijfers zijn de som over alle delen. Rente is een kostenpost, aflossing niet: die verhuist van je schuld naar je vermogen.

6. 6

   NOI en cashflowNOI = effectieve huur − lasten · cashflow = NOI − rente − aflossing

   De NOI (netto huurinkomsten) is het resultaat vóór financiering — daarmee vergelijk je panden onderling. De cashflow is wat er echt op je rekening overblijft, dus inclusief aflossing.

7. 7

   Waarde en vermogen per jaarwaarde = startwaarde × (1 + waardestijging)^jaar · vermogen = waarde − restschuld

   Je vermogen groeit langs twee wegen tegelijk: de waarde stijgt en de schuld daalt. Daarom loopt de vermogenslijn steiler dan de waardelijn.

8. 8

   Rendementskengetallen (jaar 1)BAR = bruto huur / investering · NAR = NOI / investering · cash-on-cash = cashflow / eigen inleg

   BAR en NAR meten het pand zelf (zonder financiering), cash-on-cash meet wat jouw eigen geld doet. Alle drie over jaar 1. Financier je alles, dan blijven cash-on-cash én IRR leeg in plaats van 0%: zonder eigen inleg bestaat rendement op eigen geld niet, ook al loopt er wel een cashflow.

9. 9

   LTV per hypotheekdeelLTV = leningbedrag / min(koopsom + verbouwing, taxatiewaarde)

   Een bank financiert op de laagste van de aankoopwaarde en de taxatie. Vandaar dat de LTV-basis lager kan liggen dan de waarde waarop je vermogen rekent — dat zijn bewust twee verschillende getallen.

10. 10

    Fiscale behandeling van de financieringbox 3 · geen renteaftrek

    Elk financieringsdeel financiert dit pand, en privaat belegd vastgoed valt in box 3. Daar bestaat geen renteaftrek — ook niet als de hypotheek op je eigen woning is gevestigd of uit je overwaarde komt: fiscaal telt waar het geld heen ging, niet welk onderpand de bank neemt. Wat de schuld wél doet, is je box 3-grondslag verlagen: ongeveer 0,97% van het bedrag boven de schuldendrempel per jaar, mits je vermogen boven het heffingsvrije bedrag blijft. Dat is geen renteaftrek — het hangt aan de hoogte van je schuld, niet aan je rentepercentage. Daarom heet de kolom in het overzicht 'Rente /mnd' en niet 'Netto': er gaat fiscaal niets van die rente af.

11. 11

    IRR over de horizon0 = Σ kasstroom(t) / (1 + IRR)^t

    De reeks begint met je eigen inleg als negatieve kasstroom, daarna de jaarlijkse cashflow, en in het laatste jaar plus de netto verkoopopbrengst (eindwaarde − verkoopkosten − restschuld). De rente waarbij die reeks op nul uitkomt is de IRR; die wordt met bisectie gezocht, niet met een formule ineens. Wisselt de cashflow meermaals van teken, dan kan de vergelijking meer dan één oplossing hebben; de tool toont er dan één. En is er geen geldige oplossing — bijvoorbeeld doordat de cashflow nooit negatief of nooit positief wordt — dan blijft de IRR leeg in plaats van dat er een getal wordt verzonnen.

Rekenmethode nagelopen op 26 augustus 2026. Indicatieve berekening — geen fiscaal of financieel advies.

Cijfers bijgewerkt op 26 augustus 2026.

• Overdrachtsbelasting — Wet op belastingen van rechtsverkeer

  Voor woningen die niet je hoofdverblijf worden (beleggings-, tweede en vakantiewoningen) geldt per 1 januari 2026 een tarief van 8% (in 2024-2025 was dit 10,4%). Het tarief telt mee in de kosten koper.

• Eigenwoningregeling & renteaftrek — Wet IB 2001 (art. 3.111 en 3.119a)

  Rente is alleen aftrekbaar als het geleende geld is besteed aan je eigen woning (hoofdverblijf): aankoop, verbetering, onderhoud of afkoop van erfpacht. Bepalend is de besteding, niet het onderpand — leen je tegen de overwaarde van je eigen woning om dit pand te kopen, dan verhuist die schuld naar box 3 en vervalt de aftrek. Voor leningen vanaf 1-1-2013 geldt bovendien een aflossingseis (ten minste annuïtair binnen 360 maanden) en een aftrektermijn van 30 jaar.

• Tariefsaanpassing aftrekposten — Wet IB 2001 (art. 2.10 lid 2)

  Aftrekposten in box 1, waaronder eigenwoningrente, worden vergolden tegen maximaal het tweedeschijftarief: 37,56% in 2026. Ook wie in de 49,5%-schijf valt krijgt niet meer dan dat terug.

• Inkomstenbelasting box 3 — Wet IB 2001 (hoofdstuk 5)

  Privé verhuurd vastgoed valt in box 3: hypotheekrente is er niet aftrekbaar en de heffing loopt via een (forfaitair) rendement over je vermogen. Deze tool toont daarom brutokasstromen; de box 3-heffing zelf reken je door in het Financieel plan.

• Wet betaalbare huur & woningwaarderingsstelsel (WWS)

  Sinds 1 juli 2024 is ook de middenhuur gereguleerd: tot en met 186 WWS-punten geldt een maximale kale huur. Controleer met de tool 'Puntentelling huurwoning' of je beoogde huur is toegestaan.

• Gemeentelijke heffingen — Gemeentewet

  OZB, riool- en afvalstoffenheffing verschillen per gemeente en vallen onder de vaste lasten die je zelf invoert.

Bronnen: Belastingdienst · Huurcommissie

Deze toelichting en de berekeningen zijn indicatief en geen juridisch of fiscaal advies. Controleer bij besluiten altijd de actuele wetteksten of raadpleeg een adviseur.