Rekenwinst.nlInvesterings- & Calculatietools ← Terug naar overzicht

WWS-punten berekenen huurwoning

Vergrendeld

Bereken het aantal WWS-punten van een huurwoning, het huursegment (sociale huur, middenhuur of vrije sector) en de maximale kale huurprijs volgens de Wet betaalbare huur.

€ 39,00eenmalig

Het WWS (woningwaarderingsstelsel) geeft een huurwoning punten voor onder meer oppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde. Het aantal punten bepaalt het huursegment en, bij sociale huur en middenhuur, de maximale kale huurprijs. Deze tool telt de punten en toont direct wat de maximale huur betekent voor je rendement.

Voorbeeld: appartement van 62 m² (bouwjaar 1995)

Een meergezinswoning van 62 m² woonoppervlak plus 6 m² overige ruimten, bouwjaar 1995, energielabel C, met een standaardkeuken en -badkamer, 6 m² eigen buitenruimte en een WOZ-waarde van € 285.000.

Dat telt op tot 145 punten: 62 voor de vertrekken, 15 voor energielabel C, 32,5 voor de WOZ-waarde, en de rest verdeeld over keuken, sanitair, verwarming en buitenruimte. Met 145 punten valt de woning in het middenhuur-segment (grens sociale huur: 143 punten, grens middenhuur: 186 punten) — de maximale kale huur volgens de Wet betaalbare huur is € 946,61 per maand.

Dit zijn de standaardwaarden waarmee de tool opent — vul je eigen woning in om de punten en huurgrens voor dat pand te berekenen.

Zo rekent deze toolDe formules achter de uitkomsten, stap voor stap4 stappen

Hoeveel woningwaarderingspunten een zelfstandige woonruimte scoort, in welk huursegment die valt en wat de maximale kale huur is.

1
Punten per rubriek12 rubrieken, elk afgerond op een kwart punt
Oppervlakte vertrekken (1 punt per m²), overige ruimten (0,75 punt per m²), verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, voorzieningen bij een handicap, buitenruimten, gemeenschappelijke ruimten en parkeren, WOZ-waarde en bijzondere voorzieningen. Een zolder zonder vaste trap kost tot 5 punten, maar nooit meer dan de zolder zelf oplevert.
2
Energieprestatie
Bij een geldig energielabel telt de labeltabel voor het woningtype. Zonder label rekent de tool op bouwjaar. Een rijks- of gemeentelijk monument krijgt geen minpunten voor een slecht label.
3
WOZ-waarde met plafondrubriek 11 = punten uit WOZ-kengetallen, gemaximeerd op 33%
De WOZ levert punten via een vast bedrag per punt plus een m²-component. Bij woningen boven de 186 punten mag de WOZ nooit meer dan 33% van het totaal uitmaken — dat plafond voorkomt dat de locatie alleen de huur bepaalt.
4
Segment en maximale huurt/m 143 punten sociaal · t/m 186 punten midden · daarboven vrije sector
Het puntentotaal bepaalt het segment. De maximale kale huur komt uit de officiële prijstabel van de Huurcommissie, prijspeil 1 januari 2026. In het gereguleerde segment is die maximumhuur bindend, ongeacht wat de markt zou betalen.

Wat deze tool bewust niet meeneemt

Alleen zelfstandige woonruimte. Kamers, woonwagens en standplaatsen kennen een eigen stelsel dat hier niet in zit.
Servicekosten, nutsvoorzieningen en meubilering staan los van de puntentelling en van de maximale kale huur.
De uitkomst is een indicatie op basis van jouw invoer. Bij een geschil telt het oordeel van de Huurcommissie op basis van een opname ter plaatse.
Tijdelijke opslagen (zoals de huurverhoging bij renovatie) en all-in-huren worden niet berekend.

Rekenmethode nagelopen op 26 augustus 2026. Indicatieve berekening — geen fiscaal of financieel advies.

Gebruikte wetgeving & actualiteitOp welke wetten deze tool rekent en hoe actueel de cijfers zijnBijgewerkt: 6 juli 2026

Cijfers bijgewerkt op 6 juli 2026.

Wet betaalbare huur (per 1 juli 2024)
Reguleert naast de sociale huur ook de middenhuur en moderniseerde het puntenstelsel. Segmentgrenzen 2026: t/m 143 punten sociale huur, 144-186 middenhuur, vanaf 187 vrije sector.
Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), bijlage I
De wettelijke puntentelling per rubriek: oppervlakte, verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, buitenruimte, WOZ-waarde en bijzondere voorzieningen.
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (art. 10d)
Schrijft de energiepunten dwingend voor: goede labels leveren punten op, labels E, F en G kosten punten (E = -4, F = -9, G = -15). Monumenten krijgen geen minpunten.
Beleidsboek Huurcommissie & maximale huurprijsgrenzen (prijspeil 1 januari 2026)
De maximale kale huur per puntenaantal wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd. Deze tool rekent met de officiële tabel van de Huurcommissie, prijspeil 1 januari 2026.
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
De WOZ-waarde bepaalt rubriek 11 (kengetallen 2026: 1 punt per € 16.954 plus een m²-component), met een maximum van 33% van het totaal boven de 186 punten.

Bronnen: Huurcommissie · Volkshuisvesting Nederland · WOZ-waardeloket

Deze toelichting en de berekeningen zijn indicatief en geen juridisch of fiscaal advies. Controleer bij besluiten altijd de actuele wetteksten of raadpleeg een adviseur.

Veelgemaakte fouten bij de WWS-puntentelling

Energielabel onderschatten. Het energielabel weegt zwaar mee (15 punten voor label C in dit voorbeeld) — een slechter label kan een woning zo uit middenhuur naar sociale huur duwen, en andersom.
WOZ-waarde als vast gegeven zien. De WOZ-waarde levert hier 32,5 punten op, maar wordt jaarlijks herzien én kan aan een cap gebonden zijn bij hoge waarderingen — een oude WOZ-beschikking geeft een vertekend beeld.
Gemeenschappelijke ruimten en parkeren vergeten. Ook gedeelde ruimten en parkeerplekken leveren punten op, verdeeld over het aantal adressen dat ervan gebruikmaakt — bij een pand met meerdere appartementen scheelt dit al snel een paar punten per woning.
Segmentgrenzen verwarren met de maximale huur. Het aantal punten bepaalt het segment (sociale huur, middenhuur, vrije sector) — pas daarna volgt de maximale kale huur die bij dat puntenaantal hoort. Bij vrije sector is er geen maximum meer.
Opslagen niet meerekenen. Boven de kale huur kunnen wettelijke opslagen (bijvoorbeeld voor een tijdelijk contract) de maximale huur nog verhogen — de tool telt die apart op bij de kale huur.

Veelgestelde vragen

Wat is het WWS (woningwaarderingsstelsel)?

Een puntensysteem voor de kwaliteit van een huurwoning — oppervlakte, voorzieningen, energielabel, WOZ-waarde en meer. Het totaal aantal punten bepaalt in welk huursegment de woning valt en, bij sociale huur of middenhuur, wat de maximale kale huurprijs is.

Wat zijn de puntengrenzen voor sociale huur, middenhuur en vrije sector (2026)?

T/m 143 punten valt een woning in het lage segment (sociale huur, liberalisatiegrens € 932,93 per 1-1-2026). 144 t/m 186 punten is middenhuur (gereguleerd, bovengrens € 1.228,07). Vanaf 187 punten geldt de vrije sector, zonder wettelijk maximum.

Wat is de Wet betaalbare huur?

De wet die het WWS per 1 juli 2024 heeft uitgebreid naar middenhuur — daarvoor gold het puntenstelsel met een afdwingbaar maximum alleen voor sociale huur.

Telt de WOZ-waarde volledig mee in de punten?

Nee. Boven de middenhuurgrens geldt een cap op het aandeel dat WOZ-punten mogen uitmaken van het totaal — een hoge WOZ-waarde alleen kan een woning dus niet zomaar richting de vrije sector duwen.

Verandert een energielabel-upgrade mijn huursegment?

Het energielabel is één van de WWS-rubrieken. Een beter label levert extra punten op en kan een woning over een grens tillen, bijvoorbeeld van sociale huur naar middenhuur — reken dit door met zowel het huidige als het beoogde label.

Wat betekent dit voor mijn rendement als belegger?

Een lager huursegment dan verwacht drukt direct je bruto huurinkomsten. Koppel de uitkomst door naar de verhuurrendement-tool om te zien wat dat met je cashflow en rendement doet.