Rendement vakantiewoning berekenen

Wat een recreatiewoning oplevert bij een mix van korte verhuur (per nacht) en lange verhuur (per maand), na commissie, toeristenbelasting en parklasten.

1. 1

   Totale investeringkoopsom + kosten koper + verbouwing + inrichting

   Bij een vakantiewoning telt de inrichting als aparte investeringspost — meubels, keuken en linnengoed zijn nodig voordat er één nacht verhuurd kan worden.

2. 2

   Beschikbare en bezette nachtennachten = maanden korte verhuur × 30,4 × bezettingsgraad

   30,4 is de gemiddelde maandlengte. De bezettingsgraad geldt over de maanden die je voor korte verhuur openstelt, niet over het hele jaar — een woning die 6 maanden open is bij 60% bezetting draait dus ±110 nachten. Korte en lange verhuur samen kunnen nooit meer dan twaalf maanden per jaar beslaan: korte verhuur krijgt voorrang en de lange verhuur vult aan tot het jaar vol is. De bezettingsgraad wordt afgekapt op 100%, want een nacht is maar één keer te verhuren.

3. 3

   Omzet uit beide verhuurvormenomzet = bezette nachten × nachtprijs + maanden lange verhuur × maandhuur

   Beide stromen groeien met dezelfde huurstijging. De maanden korte en lange verhuur zijn losse invoer, zodat je een seizoensmix kunt neerzetten.

4. 4

   Omzetgebonden lastenplatformcommissie = commissie% × omzet korte verhuur · toeristenbelasting = bezette nachten × tarief

   De platformcommissie rekent alleen over de korte verhuur — bij een langere huurder loopt er geen boekingsplatform tussen. Toeristenbelasting gaat per bezette nacht, dus die schaalt mee met de bezetting.

5. 5

   Financiering per deel, maand voor maandrente = restschuld × (rente% / 12)

   Elk financieringsdeel krijgt een eigen maandschema. Annuïtair houdt de maandtermijn gelijk (rente daalt, aflossing stijgt), lineair lost elke maand hetzelfde bedrag af, aflossingsvrij lost niets af. De jaarcijfers zijn de som over alle delen. Rente is een kostenpost, aflossing niet: die verhuist van je schuld naar je vermogen.

6. 6

   NOI, cashflow, waarde en vermogenwaarde = koopsom × (1 + waardestijging)^jaar

   Vanaf hier is de opbouw gelijk aan die van het verhuurpand: NOI = omzet − alle lasten, cashflow = NOI − rente − aflossing, vermogen = waarde − restschuld. De waarde rekent vanaf de koopsom.

7. 7

   Fiscale behandeling van de financieringbox 3 · geen renteaftrek

   Elk financieringsdeel financiert dit pand, en privaat belegd vastgoed valt in box 3. Daar bestaat geen renteaftrek — ook niet als de hypotheek op je eigen woning is gevestigd of uit je overwaarde komt: fiscaal telt waar het geld heen ging, niet welk onderpand de bank neemt. Wat de schuld wél doet, is je box 3-grondslag verlagen: ongeveer 0,97% van het bedrag boven de schuldendrempel per jaar, mits je vermogen boven het heffingsvrije bedrag blijft. Dat is geen renteaftrek — het hangt aan de hoogte van je schuld, niet aan je rentepercentage. Daarom heet de kolom in het overzicht 'Rente /mnd' en niet 'Netto': er gaat fiscaal niets van die rente af.

8. 8

   IRR over de horizon0 = Σ kasstroom(t) / (1 + IRR)^t

   De reeks begint met je eigen inleg als negatieve kasstroom, daarna de jaarlijkse cashflow, en in het laatste jaar plus de netto verkoopopbrengst (eindwaarde − verkoopkosten − restschuld). De rente waarbij die reeks op nul uitkomt is de IRR; die wordt met bisectie gezocht, niet met een formule ineens. Wisselt de cashflow meermaals van teken, dan kan de vergelijking meer dan één oplossing hebben; de tool toont er dan één. En is er geen geldige oplossing — bijvoorbeeld doordat de cashflow nooit negatief of nooit positief wordt — dan blijft de IRR leeg in plaats van dat er een getal wordt verzonnen.

Rekenmethode nagelopen op 26 augustus 2026. Indicatieve berekening — geen fiscaal of financieel advies.

Cijfers bijgewerkt op 26 augustus 2026.

• Overdrachtsbelasting — Wet op belastingen van rechtsverkeer

  Voor woningen die niet je hoofdverblijf worden (beleggings-, tweede en vakantiewoningen) geldt per 1 januari 2026 een tarief van 8% (in 2024-2025 was dit 10,4%). Het tarief telt mee in de kosten koper.

• Eigenwoningregeling & renteaftrek — Wet IB 2001 (art. 3.111 en 3.119a)

  Rente is alleen aftrekbaar als het geleende geld is besteed aan je eigen woning (hoofdverblijf): aankoop, verbetering, onderhoud of afkoop van erfpacht. Bepalend is de besteding, niet het onderpand — leen je tegen de overwaarde van je eigen woning om dit pand te kopen, dan verhuist die schuld naar box 3 en vervalt de aftrek. Voor leningen vanaf 1-1-2013 geldt bovendien een aflossingseis (ten minste annuïtair binnen 360 maanden) en een aftrektermijn van 30 jaar.

• Tariefsaanpassing aftrekposten — Wet IB 2001 (art. 2.10 lid 2)

  Aftrekposten in box 1, waaronder eigenwoningrente, worden vergolden tegen maximaal het tweedeschijftarief: 37,56% in 2026. Ook wie in de 49,5%-schijf valt krijgt niet meer dan dat terug.

• Btw op logies — Wet op de omzetbelasting 1968

  Per 1 januari 2026 valt short-stay verhuur (vakantiewoningen, hotels, B&B) onder het 21%-tarief (was 9%). Kampeerplaatsen blijven 9%. Reken je nachtprijzen inclusief of exclusief btw consequent door.

• Toeristenbelasting — Gemeentewet (art. 224)

  Gemeenten heffen toeristenbelasting per overnachting; het tarief verschilt sterk per gemeente en voer je zelf in.

• Inkomstenbelasting box 3 — Wet IB 2001 (hoofdstuk 5)

  Privé verhuurd vastgoed valt in box 3: hypotheekrente is er niet aftrekbaar en de heffing loopt via een (forfaitair) rendement over je vermogen. Deze tool toont daarom brutokasstromen; de box 3-heffing zelf reken je door in het Financieel plan.

Bronnen: Belastingdienst — btw op logies

Deze toelichting en de berekeningen zijn indicatief en geen juridisch of fiscaal advies. Controleer bij besluiten altijd de actuele wetteksten of raadpleeg een adviseur.