Winst berekenen bij huis flippen

Wat er onder de streep overblijft aan een koop-verbouw-verkoop-project, en wat dat rendement per jaar waard is gezien de doorlooptijd.

1. 1

   Verbouwbudget inclusief onvoorzienverbouwing = budget × (1 + onvoorzien%)

   Het onvoorzien-percentage wordt bovenop het budget gelegd, niet eruit gehaald. Zet je 10% onvoorzien op € 50.000, dan rekent de tool met € 55.000.

2. 2

   Totale kostenkoopsom + kosten koper + verbouwing + afsluitkosten + rente + holdinglasten

   Holdinglasten zijn de vve en overige maandlasten × de doorlooptijd in maanden. De rente is de volledige rente over de looptijd van het project, niet die van één jaar.

3. 3

   Aflossing telt niet als kosteneigen vermogen = max(kosten + aflossing − financiering, 0)

   Afgeloste hoofdsom is geen kostenpost — dat geld komt bij verkoop terug als lagere restschuld. Het legt tijdens het project wél beslag op je eigen geld, dus het telt mee in het benodigde eigen vermogen en drukt zo je rendement.

4. 4

   Netto opbrengst en winstwinst = verkoopprijs − makelaar% × prijs − overige verkoopkosten − totale kosten

   De verkoopmakelaar rekent een percentage van de verkoopprijs; overige verkoopkosten zijn een vast bedrag.

5. 5

   Rendement en annualiseringrendement = winst / eigen vermogen · per jaar = (1 + rendement)^(12 / maanden) − 1

   Het projectrendement wordt omgerekend naar een jaarrendement via de doorlooptijd. 15% in 6 maanden is dus ±32% per jaar. Dat maakt korte projecten vergelijkbaar met lange — maar het veronderstelt wél dat je het geld direct opnieuw aan het werk zet.

6. 6

   Winstmargemarge = winst / verkoopprijs

   De marge op de verkoopprijs is de gangbare buffer-maatstaf: hoeveel mag de verkoopprijs tegenvallen voordat het project op nul staat.

7. 7

   Fiscale behandeling van de financieringbox 3 · geen renteaftrek — tenzij box 1 werkzaamheid

   Standaard is dit een box 3-belegging: geen renteaftrek, ook niet als je tegen je eigen woning leent. Verbouw je in belangrijke mate zelf, pond je uit of gebruik je voorkennis, dan gaat het resultaat naar box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden — en drukken rente en kosten wél het resultaat. Zet het financieringsdeel op 'werkzaamheid box 1' om te zien wat er dan fiscaal speelt. Of je daar daadwerkelijk in valt hangt af van je feitelijke handelen; laat dat toetsen.

Rekenmethode nagelopen op 26 augustus 2026. Indicatieve berekening — geen fiscaal of financieel advies.

Cijfers bijgewerkt op 26 augustus 2026.

• Eigenwoningregeling & renteaftrek — Wet IB 2001 (art. 3.111 en 3.119a)

  Rente is alleen aftrekbaar als het geleende geld is besteed aan je eigen woning (hoofdverblijf): aankoop, verbetering, onderhoud of afkoop van erfpacht. Bepalend is de besteding, niet het onderpand — leen je tegen de overwaarde van je eigen woning om dit pand te kopen, dan verhuist die schuld naar box 3 en vervalt de aftrek. Voor leningen vanaf 1-1-2013 geldt bovendien een aflossingseis (ten minste annuïtair binnen 360 maanden) en een aftrektermijn van 30 jaar.

• Tariefsaanpassing aftrekposten — Wet IB 2001 (art. 2.10 lid 2)

  Aftrekposten in box 1, waaronder eigenwoningrente, worden vergolden tegen maximaal het tweedeschijftarief: 37,56% in 2026. Ook wie in de 49,5%-schijf valt krijgt niet meer dan dat terug.

• Overdrachtsbelasting — Wet op belastingen van rechtsverkeer

  Per 1 januari 2026 geldt 8% voor woningen die niet je hoofdverblijf worden (was 10,4%). Voor niet-woningen (bijv. kantoorpanden) blijft 10,4% gelden; bij aankoop als hoofdverblijf 2% of de startersvrijstelling.

• Inkomstenbelasting over de winst — Wet IB 2001 / Wet Vpb

  Actief aan- en verkopen met verbouwing kan door de Belastingdienst worden gezien als 'resultaat uit overige werkzaamheden' (box 1) of loopt via een BV (vennootschapsbelasting). De tool toont de winst vóór belasting.

• Btw bij ingrijpende verbouwing — Wet op de omzetbelasting 1968

  Ontstaat door de verbouwing 'in wezen nieuwbouw', dan kan de levering met 21% btw belast zijn in plaats van overdrachtsbelasting. Laat dit bij grote projecten fiscaal toetsen.

Bronnen: Belastingdienst

Deze toelichting en de berekeningen zijn indicatief en geen juridisch of fiscaal advies. Controleer bij besluiten altijd de actuele wetteksten of raadpleeg een adviseur.